Wrocław po raz pierwszy pokazał projekt Planu Ogólnego. To jeden z najważniejszych dokumentów uchwalanych w ostatnich latach przez samorządy. W dużym skrócie – jest to superplan zagospodarowania przestrzennego, który obejmie w zasadzie całe miasto.
– Rzadko spotyka się dokument tak trudny w lekturze, a jednocześnie tak bardzo istotny. Poza opiniowaniem i uzgadnianiem czeka nas ważny etap konsultacji społecznych. Będziemy oczywiście informować o ich terminie, gdy tylko będzie on możliwy do precyzyjnego określenia. Zaprosimy do dialogu wszystkich mieszkańców i mieszkanki Wrocławia. Plan Ogólny w sposób prawnie wiążący wytyczy możliwe kierunki rozwoju przestrzennego Wrocławia na lata – mówi prezydent Jacek Sutryk.
Plan Ogólny określi dopuszczalne funkcje terenów i możliwe parametry zabudowy w całym Wrocławiu. Z tak określonych zasad przyszłe Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) wybiorą docelowe wartości, uwzględniające lokalną specyfikę. Projekt właśnie trafia do opiniowania i uzgadniania z instytucjami (np. wojewoda, konserwator zabytków, PKP, Wody Polskie, operatorzy systemów przesyłowych energii). Dopiero gdy zakończy się ten etap, Miasto podda Plan Ogólny konsultacjom społecznym, podczas których będzie można składać formalne uwagi.
Projekt Planu Ogólnego można zobaczyć [tutaj].
Zgodnie z nazwą, ten dokument nie jest aż tak szczegółowy jak Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (w mieście istnieje ponad 570 obowiązujących MPZP). Plan Ogólny nie określa np. linii zabudowy poszczególnych budynków. Nie mówi o dopuszczalnym kształcie dachu. Gdy dopuszcza na danym terenie jednocześnie wielorodzinną mieszkaniówkę i usługi, to już nie powie, czy mają być w osobnych budynkach, czy też usługi mają być w parterach budynków mieszkalnych. Od tego typu regulacji są MPZP.
Uchwalenie Planu Ogólnego nie spowoduje też anulowania obowiązujących dotychczas MPZP – one nadal będą miały pełną moc prawną i na ich podstawie, a nie na podstawie Planu Ogólnego będą wydawane pozwolenia na budowę. Natomiast od momentu jego uchwalenia wszystkie przyszłe MPZP oraz wydawane decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być już z nim zgodne.
Ustawa wyznaczyła w ramach Planu Ogólnego trzynaście grup stref przeznaczenia terenu (np. strefa wielofunkcyjna z zabudową wielorodzinną, strefa wielofunkcyjna z zabudową jednorodzinną, strefa zieleni i rekreacji, strefa usługowa, strefa handlu wielkopowierzchniowego itd.). Dla każdej z nich są ustalone funkcje podstawowe oraz dodatkowe, czyli takie, o które można dane miejsce uzupełnić. Na przykład w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, poza właśnie taką zabudową wielorodzinną, dopuszczone są usługi, zieleń urządzona, ogrody działkowe, komunikacja i infrastruktura techniczna. Dodatkowo w strefie tej można dopuścić Planem Ogólnym – jeśli jest taka potrzeba – na przykład zabudowę jednorodzinną czy handel wielkopowierzchniowy. Funkcje podstawowe i dodatkowe są jednakowo ważne. Ostatecznie to dopiero przyszły MPZP sporządzany na podstawie Planu Ogólnego „wybierze”, które z wymienionych sposobów zagospodarowania będą możliwe do realizacji i w jakim zakresie.
Można powiedzieć, że te strefy to puzzle, którymi miejscy planiści pokryli obszar całego miasta, z wyłączeniem tzw. terenów zamkniętych (wojsko).
– Wrocław zajmuje ok. 290 km2. Na tej powierzchni znajduje się ok. 110 tys. działek ewidencyjnych oraz ok. 80 tys. budynków. Tereny są bardzo zróżnicowane, dlatego należy mieć na uwadze specyfikę każdego miejsca w Mieście. Dobranie odpowiednich parametrów przesądziło o dalszym, szczegółowym podziale puzzli. W efekcie otrzymaliśmy Wrocław złożony z 9680 stref. Najliczniejsze są strefy zabudowy jednorodzinnej oraz wielorodzinnej, ale powierzchniowo duże znaczenie mają strefy związane z zielenią – mówi Przemysław Matyja, dyrektor Wydziału Planowania Przestrzennego.
W projektowaniu Planu Ogólnego urbaniści brali pod uwagę lokalne uwarunkowania, pożądane kierunki rozwoju Wrocławia oraz wnioski nadsyłane przez mieszkańców. Łącznie w okresie 24 maja – 2 sierpnia 2024 (taki był wyznaczony termin na nadsyłanie wniosków) wpłynęło ponad 9 tysięcy wniosków. Aż 74% z nich dotyczyło zachowania istniejących ogródków działkowych oraz zachowania istniejących lub wprowadzenia nowych terenów zieleni i rekreacji. 8,5% wniosków dotyczyło zabudowy wielorodzinnej, 5,5% – komunikacji, a 3% – zabudowy jednorodzinnej.
Wstępny termin konsultacji społecznych projektu Planu Ogólnego to początek 2026 roku. Najpierw musi on przejść wspomniany na wstępie etap opiniowania i uzgadniania. Najwięcej zależy od tego, czy powołane do tego podmioty wydadzą uzgodnienia pozytywne, bo bez ich akceptacji nie można zacząć konsultacji z mieszkańcami. Jeszcze przed rozpoczęciem konsultacji społecznych Miasto przedstawi wykaz złożonych wniosków, ale już teraz zainteresowani mogą zobaczyć, jak projekt Planu Ogólnego odniósł się do zgłoszonych w ich wniosku oczekiwań. Dobrym przykładem są tu ogrody działkowe, gdzie postulaty działkowców znalazły swoje odzwierciedlenie.
Ostatecznym etapem będzie uchwalenie tak przepracowanego projektu Planu Ogólnego przez Radę Miejską. Taki dokument muszą uchwalić wszystkie samorządy w Polsce, a obecny wymóg ustawowy daje im na to czas do 30 czerwca 2026 roku.
Foto: Miejsca we Wrocławiu
